Evaluation du portefeuille immobilier

Conformément à l'AR du 7 décembre 2010 relatifs aux sicaf immobilières, le portefeuille immobilier est évalué quatre fois par an par des experts immobiliers indépendants. L’évaluation de ces experts est basée sur la juste valeur conformément à l'interprétation Beama d' IAS 40 et est reprise ainsi au bilan.

L'évaluation du portefeuille immobilier d’Intervest Offices & Warehouses est réalisée par les deux experts immobiliers indépendants suivants:

• Jones Lang LaSalle, représentée par Frank Weyers
  
  
• Cushman & Wakefield, représentée par Matthias Gerits
  

Les experts immobiliers analysent sur une base permanente les locations, les transactions de vente et d’achat. Cela permet d’estimer correctement les tendances immobilières sur la base des prix réellement pratiqués et de procéder à l’établissement de statistiques du marché.

Evaluation du bien immobilier

Pour l’évaluation plusieurs facteurs entrent en considération:

• Marché
  - offre et demande des preneurs et acheteurs de biens comparables 
  - développement des rendements 
  - prévision d’inflation 
  - taux d’intérêt actuels et prévisions concernant l’évolution des taux
  
  
• Emplacement
  - facteurs environnementaux 
  - possibilités de parking 
  - infrastructure 
  - accessibilité par propre moyen et transports publics 
  - établissements tels que bâtiments publics, magasins, horeca, banques, écoles, etc. 
  - développements (de construction) de biens comparables 
  
  
• Biens immobiliers
  - charges d’utilisation et autres 
  - nature de la construction et niveau de qualité 
  - état d’entretien 
  - âge 
  - emplacement et représentation 
  - possibilités d’utilisation actuelles et éventuelles

Méthodes d'évaluation

Trois méthodes d’estimation importantes sont ensuite appliquées: 

•  Actualisation des revenus locatifs estimés
  La valeur d’investissement est la résultante du rendement appliqué (yield ou taux de capitalisation, qui représente un rendement brut exigé par un acheteur) sur la valeur locative estimée (ERV), corrigée de la valeur actualisée (NPV) de la différence entre la véritable location actuelle et la valeur locative estimée à la date de l’estimation et ce, pour la période allant jusqu’à la prochaine possibilité de résiliation des contrats de bail en cours.
  
  Pour les immeubles partiellement ou complètement inoccupés, l’estimation est calculée sur base de la valeur locative estimée, avec déduction de la vacance (l’inoccupation) et des frais (frais de location, de publicité, etc.) pour les parties inoccupées.
  
  Les immeubles à rénover, en cours de rénovation ou les projets envisagés sont évalués sur base de la valeur après rénovation ou de fin des travaux, moins le montant des travaux restants, les honoraires des architectes et ingénieurs, les intérêts intermédiaires, la vacance estimée et une prime de risque. 
  
  
• Prix unitaires
  La valeur d’investissement est déterminée sur la base des prix unitaires du bien au m² pour l’espace de bureaux, le stockage, les archives, le nombre d’emplacements de parking, etc. et ce, sur base de l’analyse de marché et de l’immeuble, décrite ci-dessus. 
  
  
• Analyse discountes cash flow
  Cette méthode est principalement utilisée pour déterminer la valeur de biens soumis à des contrats de leasing ou de longue durée. La valeur d’investissement est déterminée sur base des conditions stipulées dans le contrat. Cette valeur est égale à la somme de la NPV des divers cash-flows sur la durée du contrat.
  
  Les cash-flows se composent des paiements annuels (avec décompte selon un taux d’intérêt financier) avec la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu au terme du contrat (sur la base de la valeur libre du marché à ce moment et avec décompte des intérêts financiers) dans le cas où le preneur de leasing (ou locataire) dispose d’une option d’achat au terme du contrat.
  
  La valeur libre du marché au terme du contrat de leasing est calculée sur base de la première méthode citée (actualisation des revenus locatifs estimés).

 

Valeur du portefeuille immobilier au 31 décembre 2011
 

Expert immobilier	Immeuble évalué	Juste valeur (€ 000)	Valeur d'investissement (€ 000)
Cushman & Wakefield	Immeubles de bureaux	370.410	379.670
Jones Lang LaSalle	Immeubles logistiques	210.895	216.249
TOTAL		581.305	595.919