Cadre légal

Le régime des sicaf immobilières est réglémenté par l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 qui remplace les textes précédents. Le concept ressemble fort à celui des Real Estate Investment Trusts (REIT - USA) et des Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI – Pays-Bas).

L'idée du législateur est qu’une sicaf immobilière garantisse une transparence optimale de l'investissement immobilier et assure le versement d'un cash flow maximal, tandis que l'investisseur bénéficie d'une série d'avantages.

Les sicaf immobilières sont placées sous le contrôle de l'Autorité des services et marchés financiers et sont soumises à une réglementation spécifique dont les dispositions les plus marquantes sont les suivantes:

• adopter la forme d'une société anonyme ou d'une société en commandite par actions avec un capital minimum de € 1.250.000
• une société à capital fixe et un nombre fixe d’actions
• cotation en bourse obligatoire
• possibilité limitée de prendre des hypothèques
• un taux d'endettement limité à 65 % du total de l'actif; si le taux d'endettement consolidé dépasse 50 %, un plan financier doit être rédigé
• les charges financières provenant des capitaux propres ne peuvent en aucun cas dépasser le seuil de 80 % (lequel ne comprend que les charges d’intérêt, pas les remboursements de capitaux) du revenu total d’exploitation et financier de la sicaf immobilière
• règles strictes en matière de conflits d'intérêts
• une comptabilisation du portefeuille à la valeur de marché sans possibilité d'amortissements
• une évaluation trimestrielle du patrimoine immobilier par des experts indépendants
• une répartition du risque: 20 % au maximum du total de l’actif sur base consolidée peut être investi dans un seul ensemble immobilier, sauf exceptions
• une sicaf immobilière ne peut s’engager dans des “activités de développement”; ceci signifie que la sicaf immobilière ne peut agir comme promoteur immobilier dans le but de construire des immeubles pour les revendre et d’encaisser le bénéfice du développement
• une exonération de l'impôt de société à condition que la sicaf immobilière distribue annuellement au moins 80 % du résultat d'exploitation distribuable
• un précompte immobilier libératoire de 15 % à retenir lors de la mise en paiement du dividende

Ces règles ont pour but de limiter le risque des actionnaires.

Les sociétés qui fusionnent sont soumises à un impôt (exit tax) de 16,995 % sur les plus-values latentes et les réserves immunisées.