Evaluation portefeuille immobilier

Conformément à l'arrêté royal 7 décembre 2010 relatifs aux sicaf immobilières, le portefeuille immobilier est évalué quatre fois par an par un expert immobilier indépendant. L’évaluation de cet expert est basée sur la juste valeur conformément à l'interprétation Beama d’IAS 40 et est ainsi reprise au bilan.

Le portefeuille d'Intervest Retail est actuellement évalué par 3 experts immobiliers:

• Cushman & Wakefield
• CB Richard Ellis
• de Crombrugghe & Partners

Cushman & Wakefield

La méthodologie de Cushman & Wakefield est basée sur l’ERV (Estimated Rental Value) ou valeur locative évaluée avec des corrections qui tiennent compte du loyer actuel et / ou de tout autre élément influençant la valeur comme, par exemple, les frais d’inoccupation.

Pour déterminer la valeur locative de marché, ils se basent sur leurs connaissances du marché immobilier et sur les récentes transactions réalisées par le département Retail. La valeur locative est, par exemple, influencée par:

• la situation
• la disposition du site
• les qualités de l’immeuble
• les conditions du marché

Le prix unitaire attribué est multiplié par la surface de l’immeuble commercial pour obtenir une valeur locative estimée totale.

Pour les magasins dans les centres-villes, le principe de « zone A » utilisé est le suivant: sur toute la largeur de façade de l’immeuble, les 10 premiers mètres en profondeur de l’immeuble sont calculés à 100 % du loyer estimé /m², les 10 mètres suivants à 50 %, le reste à 25 %. Les étages sont calculés à 25 % ou à un montant forfaitaire selon l’emplacement et l’utilité. L’Adjusted ERV est ensuite calculé: cela représente 60 % de la différence entre le loyer actuel et l’ERV. Si le loyer actuel est plus élevé que l’ERV, l’Adjusted ERV est égal à l’ERV et la règle des 60 % ne s’applique pas.

Une étape suivante consiste à déterminer un rendement ou taux de capitalisation pour lequel un investisseur serait prêt à acheter l’immeuble. Une valeur brute avant corrections est ainsi obtenue. Des corrections éventuelles peuvent être appliquées (pe. frais d'inoccupation), après quoi la valeur d'investissement (acte en main) est obtenue.

CB Richard Ellis

La méthodologie de CB Richard Ellis se résume comme suit:

Méthode 1: Evaluation sur base de la capitalisation des revenus locatifs

Pour tous les immeubles une estimation de la valeur de marché (ERV) a été fixée et un taux de capitalisation conforme au marché (cap rate) sur base des points de comparaison récents et compte tenu des résultats de nos inspections sur place.  

• la déduction de la valeur actuelle nette de la différence entre l’adjusted ERV et les revenus locatifs actuels pour la durée restante de la période de location actuelle au cas où la valeur locative de marché est supérieure aux revenus locatifs actuels
• l’augmentation avec la valeur nette actuelle de la différence entre les revenus locatifs actuels et la valeur locative estimée du marché pour la durée restante de la location actuelle au cas où la valeur locative estimée du marché est inférieure aux revenus locatifs actuels
• la déduction des avantages locatifs accordés
• la déduction des dépenses nécessaires pour l’immeuble 
• la déduction des périodes d’inoccupation prévues

Méthode 2: Evaluation sur base de l'actualisation des revenus

de Crombrugghe & Partners

Lors de la détermination de la valeur différents raisonnements sont suivis, qui sont utilisés par les acteurs du marché concerné pour comparer certains résultats de vente. Les analyses mentionnées ci-dessous se sont avérées décisives  pour la détermination de la valeur:

Méthode 1: Méthode de la capitalisation de la valeur locative

La valeur de marché, compte tenu des contrats de bail en question, est déterminée dans ce cas au moyen de la valeur locative du marché économique des surfaces au sol louables, capitalisée sur base d'un rendement supposé réel dans les circonstances de marché actuelles. Ce rendement s'appuie sur le jugement du marché, l'emplacement du bien immobiler, est basé sur les facteurs mentionnés ci-dessous.

Marché :

• offre et la demande de locataires et d'acheteurs de biens comparables
• évolution des rendements
• prévisions d'inflation 
• taux d’intérêt actuels et prévisions concernant l’évolution des taux d’intérêt

Emplacement: 

• facteusr environnementaux
• possibilités de parking
• infrastructure
• accessibilité par moyen propre et transports publics
• établissements tels que bâtiments publics, magasins, hôtels, cafés et restaurants, banques, écoles, etc.
• développements (constructions) de biens immobiliers comparables

Bien immobilier :

• charges d’utilisation et autres charges
• nature de la construction et niveau de qualité 
• état d’entretien
• âge
• emplacement et représentation 
•  possibilités d’utilisation alternatives actuelles et éventuelles

Méthode 2: Approche des revenus selon un model DCF (Discounted Cash Flow)

Cette approche fait des suppositions ou projections explicites et subjectives des futurs flux de trésorerie, des frais d’ajournement, d’usure, de rénovation, de redéveloppement, des frais de gestion et de transfert, d’impôts et de charges financières. Elle peut être utilisée pour calculer la valeur actuelle nette de ces futurs flux de trésorerie ou pour déterminer la valeur fixée du taux d’intérêt interne de l’investissement.

 Valeur du portefeuille immobilier au 31 décembre 2011