Waardering vastgoedportefeuille

In overeenstemming met de KB’s van 10 april 1995 en het KB van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks, wordt de vastgoedportefeuille vier maal per jaar gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. De waardering van deze deskundigen gaat uit van de reële waarde conform de Beama-interpretatie van IAS 40 en wordt zo weergegeven in de balans.

Momenteel wordt de portefeuille van Intervest Offices & Warehouses gewaardeerd door volgende onafhankelijke vastgoeddeskundigen:

• Jones Lang LaSalle Belgium, met adres te 1000 Brussel, Montoyerstraat 10
  De vennootschap wordt vertegenwoordigd door Rod Scrivener
  
  
• Cushman & Wakefield, met adres te 1000 Brussel, Kunstlaan 58 bus 7
  De vennootschap wordt vertegenwoordigd door Kris Peetermans

De vastgoeddeskundigen analyseren op een permanente basis verhuringen, verkoop- en aankooptransacties. Dit laat toe de vastgoedtrends correct in te schatten op basis van de werkelijk gerealiseerde prijzen en over te gaan tot het samenstellen van marktstatistieken.

Beoordeling van het onroerend goed

Bij de beoordeling van het onroerend goed wordt rekening gehouden met diverse factoren:

• Markt
  - vraag en aanbod van huurders en kopers van vergelijkbaar onroerend goed
  - ontwikkeling rendementen  
  - inflatieverwachting 
  - huidige rentestand en verwachtingen m.b.t. de renteontwikkeling
  
  
• Locatie
  - omgevingsfactoren 
  - parkeermogelijkheden
  - infrastructuur 
  - bereikbaarheid met eigen en openbaar vervoer 
  - voorzieningen als openbare gebouwen, winkels, horeca, banken, scholen, enz. 
  - (bouw)ontwikkelingen van vergelijkbare onroerende zaken
  
  
• Onroerend goed
  - gebruiks- en andere lasten
  - bouwaard en kwaliteitsniveau
  - staat van onderhoud 
  - leeftijd 
  - locatie en representatie 
  - huidige en eventuele alternatieve gebruiksmogelijkheden
  

Waarderingsmethoden

Er worden 3 belangrijke waarderingsmethoden gehanteerd:

• Actualisatie van de geschatte huurinkomsten
  De investeringswaarde is de resultante van het toegepaste rendement (yield of kapitalisatievoet, die het door een koper vereist brutorendement vertegenwoordigt) op de geschatte huurwaarde (ERV), gecorrigeerd met de geactualiseerde waarde (NPV) van het verschil tussen de huidige actuele huur en de geschatte huurwaarde op datum van de evaluatie en dit voor de periode tot aan de volgende opzegmogelijkheid van de lopende huurcontracten.
  
  Voor gebouwen die deels of volledig onbezet zijn, wordt de waardering berekend aan de hand van de geschatte huurwaarde, met afhouding van de leegstand en de kosten (verhuurkosten, publiciteitskosten, enz.) voor de leegstaande delen.
  
  Te renoveren gebouwen, gebouwen onder renovatie of geplande projecten worden geëvalueerd aan de hand van de waarde na renovatie of einde werken, verminderd met het bedrag van de resterende werken, de erelonen van architecten en ingenieurs, tussentijdse intresten, de geschatte leegstand en een risicopremie.
  
  
• Eenheidsprijzen
  De investeringswaarde wordt bepaald op basis van eenheidsprijzen van het goed per m² voor kantoorruimte, opslagruimte, archief, aantal parkeerplaatsen, enz. en dit op basis van de hiervoor reeds beschreven markt- en gebouwanalyse.
  
  
• Discounted cash flow analysis
  Deze methode wordt voornamelijk gebruikt bij waardebepalingen van goederen die onderworpen zijn aan leasing- of langdurige contracten. De investeringswaarde wordt bepaald aan de hand van de voorwaarden die in het contract gestipuleerd zijn. Deze waarde is gelijk aan de som van de NPV van de diverse cash flows over de duurtijd van het contract.
  
  De cash flows bestaan uit jaarlijkse betalingen (discontering volgens een financiële intrestvoet) samen met de waarde waartegen het goed op het eind van het contract verkocht zou kunnen worden (gebaseerd op de vrije marktwaarde op dat moment en verdisconteerd met een kapitalisatievoet) in het geval dat de leasingnemer (of huurder) een aankoopoptie heeft op het einde van het contract.
  
  De vrije marktwaarde op het einde van het leasingcontract wordt berekend met behulp van de hierboven genoemde eerste methode (actualisatie van de geschatte huurinkomsten). 

Waarde van de vastgoedportefeuille op 30 juni 2011
  

Schatter	Geschat pand	Reële waarde (€ 000)	Investerings waarde (€ 000)
Cushman & Wakefield	Kantoorgebouwen	364.800	373.920
Jones Lang LaSalle	Semi-industriële panden	175.940	180.421
TOTAAL		540.740	554.341