Société immobilière réglementée

Une société immobilière réglementée (SIR) est en tant que société immobilière publique avec un statut particulier de REIT, soumise à une législation stricte en vue de la protection des actionnaires et des financiers. Le statut offre aussi bien aux financiers qu’aux investisseurs privés la possibilité d’avoir accès d’une manière équilibrée, rentable au niveau des coûts et en toute transparence fiscale à un portefeuille immobilier diversifié.

Principes

Le statut de société immobilière réglementée (SIR) est régi par la Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées (la Loi SIR) et l’Arrêté Royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées (l’Arrête Royal SIR) visant à encourager les investissements collectifs en biens immobiliers. Le concept ressemble fortement à celui des Real Estate Investment Trusts (REIT - USA), des Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI - Pays-Bas) et des Sociétés d’Investissement Immobilier Côtées (SIIC – France) et des REIT au Royaume-Uni et en Allemagne.

L’intention du législateur est qu’une SIR garantisse une transparence optimale des immeubles de placement et assure la distribution d’un cash-flow maximal, tandis que l’investisseur bénéficie de toute une série d’avantages.

La SIR est placée sous le contrôle de l’Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA) et est soumise à une réglementation spécifique dont les dispositions les plus marquantes sont les suivantes : 

  • adopter la forme d’une société anonyme ou d’une société en commandite par actions avec un capital minimum de € 1.200.000
  • une société à capital fixe et un nombre fixe d’actions
  • cotation boursière obligatoire avec une dispersion d’au moins 30% des actions auprès du public
  • la société immobilière réglementée a pour objet exclusif (a) directement ou par une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux clauses de la Loi SIR et en exécution de ses arrêtés et règlements, de mettre à disposition des biens immobiliers d’utilisateurs et (b) le cas échéant et dans les limites de l’article 7, b) de la Loi SIR, de posséder des biens immobiliers tels que mentionnés à l’article 2,5°, VI à X de la Loi SIR ; la SIR n’a donc pas de politique d’investissement ancrée statutairement mais elle développe une stratégie où ses activités peuvent s’étendre à toute la chaîne de valeur du secteur immobilier
  • possibilité limitée de prendre des hypothèques
  • un taux d’endettement limité à 65% du total de l’actif ; si le taux d’endettement dépasse 50%, un plan financier doit être rédigé conformément aux clauses de l’article 24 de l’Arrêté Royal SIR. En cas d’une dérogation accordée par la FSMA sur la base de l’article 30, §3 et §4 de la Loi SIR, le taux d’endettement consolidé de la SIR publique ne peut, conformément aux clauses de l’article 30, §4 de la Loi SIR, être supérieur à 33%
  • les charges d’intérêt financières annuelles provenant de l’endettement ne peuvent en aucun cas dépasser le seuil de 80% du résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille, augmenté des revenus financiers de la société
  • règles strictes en matière de conflits d’intérêts
  • une comptabilisation du portefeuille à la valeur de marché sans possibilité d’amortissements 
  • une évaluation trimestrielle du patrimoine immobilier par des experts indépendants, soumis à un système de rotation tous les trois ans
  • une répartition du risque : 20% au maximum du total de l’actif sur base consolidée peut être investi dans un seul ensemble immobilier, sauf exceptions
  • une SIR ne peut s’engager dans des “activités de développement” sauf occasionnellement ; ceci signifie qu’une SIR ne peut agir comme promoteur immobilier dans le but de construire des immeubles pour les revendre et d’encaisser le bénéfice du développement
  • la possibilité de créer des filiales qui prennent la forme d’une “SIR institutionnelle” qui doit être sous le contrôle exclusif ou conjoint d’une SIR publique, en vue de réaliser des projets spécifiques avec un tiers, étant 1) des clients professionnels tels que des établissements de crédit, des sociétés d’investissement et des institutions de placements collectifs, ou 2) des personnes morales qui peuvent être considérées comme investisseurs éligibles par une simple demande adressée à la FSMA sans que des conditions supplémentaires doivent être remplies
  • au moins trois administrateurs indépendants au sens de l’article 526 ter du Code des sociétés siègent au conseil d’administration
  • la rémunération fixe des administrateurs et des dirigeants effectifs ne peut dépendre des opérations et transactions réalisées par la SIR publique ou ses filiales : il est donc exclu qu’il leur soit accordé une rémunération sur la base du chiffre d’affaires. Cette règle s’applique également à la rémunération variable. Si la rémunération variable est déterminée en fonction du résultat, il ne peut être tenu compte que du EPRA résultat consolidé.

Ces règles ont pour but de limiter le risque pour les actionnaires.

Loi et Arrêté Royal

Le statut de société immobilière réglementée, SIR, est régi par la Loi 12 mai 2014 (la Loi SIR) et par l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014 (l'Arrêté Royal SIR) visant à encourager des investissements publics dans des biens immobiliers.