En tant qu’acteur de premier plan dans le secteur de l’immobilier, Intervest Offices & Warehouses (ci-après Intervest) a fait le choix stratégique de se concentrer sur le segment de l’immobilier logistique, poussé par l’évolution des besoins des consommateurs et des entreprises.
Les principaux facteurs à l’origine de ce choix stratégique sont:
Évolution de l’environnement macroéconomique
L’environnement macroéconomique joue un rôle crucial dans l’élaboration des stratégies d’investissement. Des facteurs tels que l’évolution des indicateurs économiques, des taux d’intérêt, du financement, de l’inflation et du sentiment du marché influencent la performance des immeubles de placement. Ce nouvel environnement pour les investissements immobiliers entraîne une accélération de la revalorisation de certains actifs, en particulier les bureaux, qui ne sont pas des actifs de base pour Intervest.
Accélération des tendances
- La demande en espaces de bureaux traditionnels s’est déplacée en raison de l’évolution des modes de vie et de travail. L’hôtelification des bureaux oblige les investisseurs à repenser leur offre. Les utilisateurs de bureaux veulent plus de services et veulent pouvoir travailler et vivre à moins de 15 minutes. La flexibilité est essentielle pour les utilisateurs, mais il est difficile pour une SIR d’offrir cette flexibilité compte tenu de sa vision à long terme.
- La durabilité de l’industrie et du secteur de la logistique est soutenue par plusieurs facteurs qui stimulent la demande et par des barrières accrues pour les nouvelles offres. Les moteurs de la demande sont divers et comprennent le nearshoring, l’e-commerce et les marchés sous-approvisionnés. Les barrières accrues comprennent entre autres la raréfaction des terres et le durcissement de l’environnement réglementaire.
Professionnalisation des classes d’actifs
Les différents types d’immobilier ont continué d’évoluer, en raison de tendances telles que l’impact climatique, la conformité ESG, la rareté de l’espace, la disponibilité de la maind’oeuvre et la numérisation. En conséquence, l’expertise requise pour pouvoir maximiser efficacement les rendements est devenue de plus en plus unique.
Domaines prioritaires 2023 - 2025
1. Accélération des ventes de bureaux
- Objectif de ventes de bureaux d’ici au T2 2025 : 90% de surface locative (à l'exclusion des bureaux susceptibles d'être réaménagés en site logistique ou situés sur un site logistique).
- Déconnexion des activités de Greenhouse (coworking et serviced offices) des activités d’Intervest.
2. Renforcement de la position du bilan
- Réduire le taux d’endettement en remboursant les lignes de crédit existantes après la vente de bureaux.
- Ajustement et évolution de la politique de dividendes en raison du niveau historique élevé des dividendes, en fonction de l'accélération des ventes de bureaux d'ici le T2 2025, en tenant compte de la distribution obligatoire minimale de dividendes dans le cadre du régime applicable aux SIR1 : au moins 80% du résultat corrigé et des plus-values nettes lors de la réalisation de biens immobiliers non dispensés de l’obligation de distribution, moins la réduction de la dette au cours de l’exercice.
3. Croissance organique grâce à un pipeline solide
- 279.000 m² de projets potentiels, dans le segment logistique, qui représentent une augmentation potentielle attendue de valeur future de € 230 millions, avec des dépenses d’investissement restant à réaliser de € 195 millions environ au 30 juin 2023.
- Acquisition d'un potentiel de développement supplémentaire d'environ 70.000 m² à Liège via un rapport partiel début août 2023 avec un impact neutre sur le ratio d'endettement et un impact limité sur le EPRA EPS.
4. Optimisation de la plateforme destinée aux acteurs purs de l’immobilier logistique
- Accent sur la marge d’exploitation (objectif : 85%) avec une équipe efficace et efficiente pour un investisseur en immobilier purement logistique. Poursuite de la professionnalisation grâce à la numérisation et à l'innovation permanentes.
5. Augmentation de l’engagement en faveur de l’ESG et de l’innovation
- Mettre à jour la stratégie ESG d'ici au début de 2024 afin d'accroître l'impact durable pour nos clients logistiques, équipe interne et actionnaires.
- Grâce à l'innovation, nos actions en faveur du développement durable seront plus rentables.
Objectifs 2023 - 2025
Désinvestissement de bureaux : 90%2 (d’ici au T2 2025)
- Marge d’exploitation : 85%
- Taux d’endettement : entre 45% et 47%
- Taux d’occupation Logistique : > 98%
- Net debt / EBITDA : < 10
- Taux de couverture : > 90%
- Yield on cost : 6,5%
1 Le montant qui peut être distribué est déterminé conformément à l’article 13 §1er, de l’Arrêté Royal SIR et au Chapitre 3 de l’annexe C de l’Arrêté Royal SIR : au moins 80% de la somme du résultat corrigé et les plus-values nettes sur la vente de biens immobiliers qui ne sont pas exonérés de la distribution obligatoire, doit être distribuée ; la diminution de la dette au cours de l’exercice ne peut toutefois pas être déduite du montant à distribuer.
2 Calcul basé sur la superficie locative et excluant les bureaux ayant un potentiel de réaménagement en site logistique ou situés sur un site logistique.